전세 사기 예방 방법을 알아보자!

 

 수년간 전셋값이 오르면서 '깡통전세'라는 용어가 공론화된 이후, 최근 '빌라왕', '빌라신' 전세 사기 사건과 함께 본격적으로 가장 뜨거운 키워드가 된 깡통전세란 무엇이며 이로 인한 피해를 최소화할 방법에 대해 알아보자.

1. 깡통전세란?

 깡통전세란 간단하게 말해서 전세보증금이 주택의 매매가를 웃도는 집을 의미한다. 통상적으로 주택 담보 대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘는 것을 의미하지만 최근에는 8~90%가 넘기도 하고 전세 사기의 경우 120~150%가 되기도 한다. 2010년 이래로 집값은 내려가는 데 반해 전세 대란으로 전세금이 급등한 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 최근 깡통전세를 소개한 부동산 중개업자도 일부 책임이 있다는 법원 판단이 나오기도 했지만 결국 피해 금액의 40%에 해당했을 뿐이다. 즉 나머지 60%는 세입자 또는 임차인이 건물 시가나 관리관계를 충분히 조사하지 않은 책임을 문 것이다. 결국 완전한 보상을 받기에는 어려움이 많기에 깡통전세 여부 확인 및 관리관계 등을 꼼꼼하게 조사하고 따져봐야 한다.

 

2. 부동산 계약 전 할 일

• 공인중개사사무소의 정상 등록 여부 확인 : 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에 접속하여 메인 화면의 '부동산서비스-부동산중개업-부동산중개업 조회' 등을 통하여 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 등을 확인한다.
• 임대 물건의 등기부등본 확인 : 등기부등본(www.iros.go.kr)을 통해 건축물대장의 주소와 같은지, 소유자, 근저당권, 선순위 관리관계 등 확인한다. 특히 관련 서류의 발급 일자가 계약 당일이 맞는지 확인하고 매우 드물게 계약 직후에 임대인이 주택 담보 대출 등을 받아 근저당권이 생기기도 하므로 은행 업무 시간 이후에 계약하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다. 또한 건축물대장(www.gov.kr)을 통해 정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부를 확인하고, 납세 증명서(www.hometax.go.kr)를 통해 국세, 지방세 체납 여부를 확인하는 것이 좋다.
• 집주인 또는 대리인 확인 : 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일 인물인지 확인하고 신분증의 사진과 얼굴을 대조해본다. 만약 대리인과 계약할 경우에는 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용) 첨부 여부를 확인하고 반드시 직접 영상 통화하여 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용을 확인하는 것이 좋다. 

 

3. 부동산 계약 후에 할 일

• 전입 신고 및 확정일자 부여 :  "계약일"에 전입 신고 및 확정일자를 부여받아야 대항력(다음날 0시 효력 발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 된다. 전입신고는 거주지 관할 주민센터에서 할 수 있으며, 확정일자는 전입 신고를 할 때 임대차 계약서를 지참하면 된다.
• 주택 전월세 신고 :  "부동산 거래 신고 등에 관한 법률" 개정에 따라 21.06.01.부터 주택 전월세 신고가 의무화됨에 따라 수도권, 광역시, 세종시, 제주도 (군 단위 제외)에서 전세보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원이 넘는 경우 30일 안에 주민센터 또는 온라인으로 계약 내용을 신고해야 한다.
• 임대(전세) 보증금 반환 보증 가입: HUG 주택도시보증공사, SGI서울보증, HF 한국주택금융공사에 보증 가입 여부를 확인하고 가입한다.