임대차 보호법 계약갱신청구권이란? 쉽게 알아보기!

 재계약 기간이 돌아오면 임대인과 임차인 사이에 전세보증금을 둘러싼 갈등은 피할 수 없는 것 같습니다. 특히나 부동산 가격이 급등 또는 급감하는 시기에는 더욱 갈등이 심해집니다.

 이런 갈등을 다소 조금이나마 해소하고자 2년 전 20.7.31.부터 "임대차 3법"이 시행되었습니다. "전월세신고제", "전월세상한제", "계약갱신청구권제" 등 3가지를 핵심으로 두고 있습니다. 이번에는 그중에서 2년 재계약을 보장하는 "계약갱신청구권"에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 계약갱신청구권이란?

세입자에게 1회에 한하여 2년의 계약 연장을 보장하는 제도

 

2. 계약갱신청구권 행사기간

가. 20.12.10. 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용

나. 임대차 기간 종료 전 6개월 전~2개월 사이에 청구

다. 계약만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사 도달해야함.

ex) 계약 만료일이 2023.9.30.인 경우 2023.7.30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의시가 도달해야함

3. 계약갱신청구권 관련 Q&A

Q	A
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?	가능합니다. 계약갱신청구권은 "1회, 2년 계약연장"을 보장하므로 묵시적으로 갱신된 계약과 구별됩니다. ex) 2년 계약 + 묵시적 갱신 2년 : 묵시적 갱신 만료 전 청구권 행사 가능
계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?	아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지 가능합니다. 다만 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다. 즉, 이사 등의 사유로 공실이 되더라도 임차인은 3개월 간의 임대료를 납부해야합니다.
계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?	계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 내용증명을 활용하여 증거를 남기면 분쟁 조정 시 큰 도움이 됩니다.
이미 합의를 통해 계약을 갱신한 경우에도 계약갱신청구권을 요구할 수 있나요?	가능합니다.  ex) 최초 계약 18.9.~20.9. 이후 20.6.에 상호간 협의로 20.9.~22.9월까지 갱신하면서 임대료 8% 증액한 경우   1) 20.7.에 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 미만으로 조정 가능   2) 8% 증액한 임대차 계약을 유지한 후,  22.7.에 계약갱신요구권 행사 가능

 

4. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ex) 1, 2월분 연속 연체 or 1월, 4월 연체한 경우
2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ex) 허위신분 계약 or 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ex) 이사비 등 (단, 실제 제공하지 않거나 일방적인 보상은 제외)
4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ex) 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우
5호	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ex1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 ex2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ex) 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호	다음 과 같이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 2) 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8호	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ex) 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우