LTV? DTI? DSR? 대출의 기본을 알아보자.(2023년)

 대출 조건에 대해 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR에 관한 이야기가 계속해서 나오는 것을 볼 수 있다. 다소 어렵게 느껴지지만, 반드시 이해하고 알고 있어야 할 LTV, DTI, DSR에 대하여 알아보자!

 

 

 

 

 

1. LTV (Loan To Value ratio)

 한국어로 번역하면 주택담보대출비율이다. 쉽게 말해서 은행들이 주택을 담보로 대출해줄 때의 담보가치, 즉 "집값"에 대비하여 최대로 대출해줄 수 있는 한도를 말한다.

 

 예를 들어 1억짜리 집에 LTV가 50%라면 1년 동안 갚아야할 원금과 이자를 합쳐 최대한도 5,000만 원까지 대출받을 수 있다는 것이다.

 

 하지만 실제로 대출받을 수 있는 금액이 이보다 더 적다. 만약을 대비해 선순위 저당권과 소액임차보증금 등을 제외하기 때문이다.

 

 실제로 LTV를 계산하기 위해 집값을 알고 싶다면 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 KB 국민은행 부동산 (리브온)에서 조회가 가능하다. 

2023년 LTV 현황

 매년 정책과 지역에 따라 LTV 비율이 달라지므로 꼼꼼하게 확인해봐야 하며, 현재 규제지역에서도 무주택·서민 실수요자의 경우 20%씩 가산된다. 

 

2. DTI (Debt To Income ratio)

 한국어로 번역하면 총부채상환비율이다. 다소 어려운 개념이지만 쉽게는 "소득"에 대비하여 대출할 수 있는 한도를 의미한다.

 

 돈을 빌려 갔을 때 원리금 상환은 일차적으로 소득에 의해 이뤄지므로 빌린 사람의 채무 상환능력을 반영한 것이라고 보면 된다.

 

 2023년을 기준으로 DTI는 규제지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에서는 40%, 조정대상지역은 50%의 규제를 받게 된다. DTI를 계산하는 방법은 아래와 같다.

 

(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

 즉, 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채를 연간 소득으로 나눠 대출한도를 계산한 것이다. 때에 따라서 마이너스통장과 원리금 상환 방법에 따라 이자 계산이 매우 복잡해진다.

 

 

 

 

 

 

3. DSR(Debt Service Ratio)

 한국어로 번역하면 총부채원리금상환비율이다. DTI와 똑같이 D로 시작할 뿐만 아니라 개념과 계산하는 방법이 매우 흡사하여 헷갈리기도 하지만, 한 마디로 빌린 사람의 "전체 빚"에 대비하여 대출할 수 있는 한도를 의미한다.

 

 DTI와 달리 주택담보대출의 원리금에 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액을 포함하여 계산한 것으로 가장 엄격한 규제에 해당한다.

 

 2023년 기준으로 총대출액이 1억 원을 초과하면 DSR은 40% 규제가 적용된다. DSR을 계산하는 방법을 아래와 같다.

 

(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

 2023년에 많은 규제지역이 해제되고 LTV와 DTI 비율이 높아지면서 주택 마련을 위한 자금 조달에 숨통이 트이긴 했다. 하지만 DSR이 40%로 유지됨에 따라 결국 소득이 높아야만 고액 대출을 받을 수 있다.

 

 단적으로 서울의 12억짜리 아파트를 구매하면서 LTV 최대치인 8억 정도를 대출받으려면 DSR 규제 때문에 연봉이 약 1억 4천만 원은 되어야 한다.