부동산 양도소득세 완벽 이해하기!

 부동산을 거래할 때면 따라오는 대표적인 세금 중에는 양도소득세, 취득세, 증여세, 상속세 등 여러 가지가 있다. 이번 포스팅에서는 그 중에서도 흔히 말하는 시세 차이로 얻은 수익에 대한 세금, 즉 양도소득세에 대해서 알아보고자 한다.

 

1. 양도소득세란? 

 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권이나 특정 시설물에 대한 이용권 및 회원권, 주식이나 출자지분 그리고 대통령령으로 정하는 기타 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 팔 때 생기는 양도차익에 대해 세금을 매기는 것을 의미한다. 주식이나 기타 회원권을 거래할 때도 매겨지는 세금이지만 오늘은 부동산 거래 시 발생하는 양도소득세에 관해서만 설명해보고자 한다. 부동산 거래 시 발생하는 양도소득세는 쉽게 말해서 4억 원에 샀던 집을 나중에 10억 원에 팔았다면, 그 시세의 차이로 얻게 된 수익(양도차익)에 해당하는 6억 원에 대해서 세금을 부여하는 것을 의미한다. 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 세금으로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정을 유지하는 데 목적을 두고 있다.

 

2. 양도소득세의 과세 대상

  가. 양도소득세를 매기는 범위 (부동산 관련 내용)

    1) 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세 대상 포함)

    2) 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권

  나. 양도로 보지 않는 경우

    1) 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우

    2) 도시개발법에 의한 환지 처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우

    3) 배우자 또는 직계존비속(조부모, 부모, 형제 등) 간 매매로 양도한 경우에는 증여세를 과세

 

3. 조세 정책적 목적으로 비과세되는 경우

    가. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 경우

      ※ 단, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외하며, 12억 초과분에 대한 비율을 적용하여 과세

    나. 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함

    다. 주택에 딸린 토지의 경우 주택 정착 면적의 3배(수도권 내 주거·상업·공업 지역), 5배(수도권 녹지 지역 및 지방 도시 지역), 10배(도시 지역 외)까지를 1세대 1주택의 범위로 보고 비과세 적용. 그 이상의 토지에는 토지 양도소득세 적용.

    라. 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택자(종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후에 신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택을 양도한 경우) 비과세

 

 

4. 양도소득세 관련용어

  가. 양도가액 : 부동산을 팔면서 실제로 받은 금액

  나. 취득가액 : 실제 매입가액, 취득세, 등록세, 취득 중개 수수료 등

    ※ 실지 거래 가액을 알 수 없는 경우 매매사례 가액, 감정가액, 환산취득가액 등을 적용)

  다. 필요경비 : 설비비, 개량비, 양도 중개 수수료, 신고서 작성 비용, 공증 비용 등

    ※ 매매사례 가액, 감정가액, 환산취득가액 등은 기준시가의 3% 적용)

  라. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

  마. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

    ※ 장기보유특별공제율 : 보유 또는 거주한 기간에 따라 각각 공제율을 적용함. 최대 80%(보유 40% + 거주 40%) 가능.

  바. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 감면 대상 소득금액 - 250만 원(양도소득 기본공제 금액이며, 미등기 자산 제외)

    ※ 감면 대상 소득금액 : 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)

  사. 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 - 누진공제

  아. 자진 납부할 세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

    ※  세액공제 + 감면세액 : 전자 신고서 세액공제, 외국 납부 세액 공제, 조세특례제한법상 감면 세액

 

5. 신고기한 및 가산세

  가. 신고기한

토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래 계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약 허가를 받기 전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지

  나. 가산세

신고 불성실 가산세	일반과소신고 초과환급신고	과소(초과)신고 납부(환급)세액 × 10%
	단순무신고	무신고 납부세액 × 20%
	부당무신고 부당과소신고주	무(과소)신고 납부세액 × 40%
납부 지연 가산세	미납·미달납부	미납·미달납부세액 * 미납 기간 * 22/100,000 (’22.2.14. 이전까지는 25/100,000) (미납 기간 : 납부 기한 다음날 ~ 자진 납부일 또는 고지일)
환산 취득가액 가산세	건물신축(증축)취득 후 5년 이내 양도	환산취득가액(건물분) × 5%

 

 지금까지 양도소득세에 대해서 알아보았으나 차마 포스팅에 장기보유특별공제액과 세율 등은 표로 넣기에는 분량이 많아서 아래에 따로 링크를 연결해 두었으니 확인해보면 좋을 것 같다. 또한 홈텍스 - 양도소득세 - 양도소득세 모의 계산을 해볼 수 있으므로 미리 계산해보면 부동산 거래 후 실제로 신고할 때 큰 도움이 될 수 있다.