등기부등본! 부동산 거래 필수 확인 사항 한 방에 알아보기.

 주택이나 상가를 매매 또는 전세 등으로 거래할 때 꼭 확인해야 할 서류들이 몇 가지 있다. 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등등이다. 오늘은 그중에서도 근저당, 선순위 임차인, 소액임차인 등 여러 가지 부동산에 관한 권리 관계를 파악할 수 있는 등기부등본에 대해 포스팅해 보고자 한다. 

 

1. 등기부등본이란? 

 등기부등본이란 앞서 말했듯이 부동산에 관한 권리 관계를 국가 기관이 법정 절차에 따라 적어 놓은 문서이다. 권리관계라는 것이 어렵게 다가오지만, 쉽게 말하면 소유권과 부동산과 연결된 돈의 권리에 대한 관계를 의미한다고 보면 될 것 같다. 우리는 이미 자본주의에서 "권리"란 "돈"과 밀접한 관계가 있다는 것을 알고 있지 않은가. 따라서 집을 실제로 임대인이 소유하고 있더라도 담보 대출이나 임차인의 보증금으로 집값이 충당되어 있다면, 임대인의 사정에 따라 경매 등으로 넘어가거나 했을 때 돈을 돌려받는 순서에 대한 것이 적혀 있는 것이다. 따라서 나의 돈을 지키기 위해서라면 반드시 확인해야 할 서류이다.

 

2. 등기부등본 종류

  가. 집합건물 : 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등 호마다 주인이 다른 부동산

  나. 건물 : 단독주택, 원룸, 다가구 주택 등 소유자가 개인 또는 홍길동 외 00명 등으로 나타나는 부동산

  다. 토지 : 말 그대로 땅

 

3. 등기부등본의 구성과 확인 사항

  가. 표제부 : 표시번호, 접수, 소재지번, 건물번호, 건물내역, 지목, 면적, 등기원인 및 기타 사항 등

 표제부에서는 단독주택의 경우 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동·호수가 임차하려는 주택의 동·호수와 일치하는지를 확인해야 한다. 만약 등기부에는 2층 202호라고 적혀 있는데, 실제 건물 현관문에 302호가 적혀 있어서 302호로 임대차계약 및 전입신고를 한다고 해도 법적 보호를 받을 수 없다. 

  나. 갑구 : 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등

 갑구에서는 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항을 실제 임대차 거래를 하는 임대인 인적 사항과 비교해봐야 한다. 또한 단독주택의 경우 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 한다. 만약 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 각각 계약을 맺어야 하므로 굉장히 번거로워진다. 마지막으로 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등을 확인하여 이런 등기가 있을 때는 제대로 보호받기엔 어려움이 있을 때가 많으니 피하는 게 좋다.

  다. 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기 등

 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피하는 것이 좋다. 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 먼저 등록한 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 되기에 순서대로 배당받고 난 나머지를 받게 되므로 보증금을 돌려받기가 어려워진다. 

4. 등기부등본 열람 및 발급 방법

  가. 열람 : 누구든지 가능. 부속서류는 이해관계가 있을 때만 청구 가능. 열람 서비스 출력물은 법적 효력 없음.

  1) 등기소 방문(관할 제한 없음) : 업무시간 내, 등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원

  2) 대법원 인터넷등기소 : 365일 24시간, 등기기록마다 700원

  나. 발급 : 누구든지 가능. 법적 효력 있음.

   1) 등기소 방문(관할 제한 없음) : 업무시간 내, 1통에 1,200원

   2) 무인 발급기의 이용 : 지방자치단체별 서비스 시간 다름, 1통에 1,000원

   3) 대법원 인터넷등기소 : 365일 24시간, 등기기록마다 1,000원

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